법원 경매에 관한 주요 용어

1> 사건번호

 

: 법원에서 사건 종류에 따라 붙이는 번호를 말한다. 일반적으로 앞에는 연도와 사건의 부호 그리고 접수번호의 순서대로 표기된다. 경매사건의 경우 부호는 "타경"이며 2019년에 진행된 경매사건의 경우 '2019 타경 1234'와 같이 표기된다. 여기서 '1234'는 접수번호에 해당한다.

 

 

2> 매각물건명세서

 

:  법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유한 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 경매물건명세서를 작성하고, 이를 매각기일의 1주 전까지 법원에 비치하여 일반인 누구나 열람할 수 있도록 작성해놓은 것을 말한다.

 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 경우 매각허가에 대한 이의신청사유가 되며 매각 허가 결정에 대한 항고를 할 수 있다. 매각물건명세서는 공신력이 없어 그 기재가 잘못되었더라도 법원에게 배상책임이 없다.

 

 

3> 현황조사보고서

 

: 법원은 경매개시결정을 한 후 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 현황조사보고는 집행관이 그 조사 내용을 집행 법원에 보고하기 위하여 작성한 문서이다.

 

 

4> 개별매각

 

: 수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 각 부동산별로 최저 매각 가격을 정하여 경매하여야 한다는 원칙이다. 민사집행법 124조 1항은 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권 및 집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다 하여 개별 매각을 원칙으로 하고 있다. 법원은 일괄매각을 할 것인지, 개별 매각을 할 것인지 자유재량에 의하여 정할 수 있다.

 

 

5> 일괄매각

 

: 법원은 경매의 대상이 된 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는, 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라, 일괄 매각하도록 결정할 수 있다. 또한 다른 종류의 재산이라도 부동산과 함께 일괄매각하는 것이 알맞다고 인정하는 때에도 일괄매각하도록 결정할 수 있다. 일괄매각의 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 전까지 할 수 있다.

 

 

6> 과잉 매각

 

: 한 채무자의 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에는 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액의 집행비용을 변제하기에 충분한 경우가 있을 수 있다. 이런 경우를 과잉 매각이라고 하는데, 이에 해당하면 집행 법원은 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 안 된다. 다만, 일괄매각의 경우는 그러하지 아니하다. 과잉 매각의 경우에는, 채무자가 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다.

 

 

7> 매각조건

 

: 매각조건이란 법원이 경매 부동산을 매수인에게 취득시키는 조건을 말한다. 일반 부동산을 매매할 때 매매조건과 비슷하다. 법정 매각조건 - 민사집행법에서 정해놓은 법적 규제사항으로 경매사건에서 변경할 수 없는 매각조건. 특별매각조건 - 이해관계인의 합의 또는 법원의 직권으로 변경 가능한 매각조건.

 

 

8> 유찰

 

: 매각기일에 최저경매가 이상으로 입찰할 사람이 아무도 없어 매각되지 아니하고 무효가 된 경우를 말한다. 통상 최저 매각금액을 20~30% 저감한 가격으로, 약 1달 전후하여 다음 매각기일에 다시 매각을 실시한다. 낙찰불허가 결정으로 불허가 결정이 확정되면 유찰로 보아 다음 매각기일에 최저가를 저감 시키지 않고 이전 최저경매가로 매각을 실시한다.

 

 

9> 변경

 

: 경매신청 채권자 등 이해관계인의 연기 신청 또는 법원 직권으로 매각기일을 미루는 것을 말한다. 이해 관계인은 법상 기일 연기 또는 기일변경에 대한 신청권이 없으나, 법원 실무상 경매신청 채권자가 연기 신청하는 경우에는 기일 연기를 통상 2회까지 연기하여주고 1회 연기 기간은 2개월 이내로 한다. 채무자 또는 소유자가 연기 신청하는 경우에는 채권자의 동의가 없는 한 연기 신청은 거의 받아 주지 않는다.

 

 

10> 재경매

 

: 최고가 매수 신고인이 낙찰허가 결정의 확정 후 잔금기일 내에 잔금을 지급하지 아니하고 차순위 매수 신고인도 없는 경우 법원이 직권으로 실시하는 경매이다. 잔금 미납에 의한 재경매의 경우 통상 법원에서는 입찰보증금을 최저경매가의 20~30%로 특별매각조건을 붙인다.

 

 

11> 이중 경매(중복 경매)

 

: 같은 부동산에 2개 이상의 경매신청이 들어온 경우이다. 제1채권자가 경매신청을 하여 경매절차의 개시를 결정한 부동산에 대하여 다시 제2채권자가 경매의 신청을 한 때에는 집행 법원은 다시 경매개시 결정(2중 개시 결정)을 하고 먼저 개시한 집행절차에 따라 경매를 진행한다. 보통 2중 경매의 이유는 먼저 신청한 경매가 무잉여로 취소될 경우를 예상하여 다른 채권자가 중복 경매 신청하는 경우가 많다.

 

 

12> 상계

 

: 채권자가 동시에 매수인인 경우에 있을 수 있는, 매각대금의 특별한 지급방법이다. 현금을 납부하지 않고, 채권자가 받아야 하라 채권액과 납부해야 할 매각대금을 같은 금액만큼 서로 맞비기는 것이다. 채권자는 매각대금을 상계방식으로 지급하고 싶으면, 낙찰 후 7일 이내 법원에 상계 신청을 하여야 하며 배당기일에 매각 대금에서 배당받아야 할 금액을 제외한 금액만을 납부하게 된다. 그러나 그 매수인(채권자)이 배당받을 금액에 대하여 다른 이해관계인으로부터 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 납부하여야 한다.

 

 

13> 대위변제

 

: 제삼자 또는 공동채무자의 한 사람이 채무자를 위하여 변제하는 때에는 그 변제자는 채무자 또는 다른 공동채무자에 대하여 구상권을 취득한다. 이때 그 구상권의 범위 내에서 종래 채권자가 가지고 있었던 채권에 관한 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것을 대위변제라고 한다.

 

 

14> 취하와 취소

 

: 취하 - 경매신청 채권자가 경매신청을 쉽게 말해서 철회하는 것이며 취하는 낙찰자가 잔금 납부 전까지 할 수 있으나 낙찰 후에는 낙찰자(최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인)의 동의를 받아야 취하할 수 있다. 취하되면 압류의 효력은 소멸된다.

 

 취소 - 일단 유효하게 성립된 법률행위를 무효로 만드는 것으로 경매에서의 취소가 발생하는 일은 법원의 무잉여에 의한 직권취소, 채무자의 소송에 의한 경매절차 취소가 있다.

 

 

15> 각하와 기각

 

: 각하 - 소송의 서류상, 형식상 요건을 갖추지 못하였을 경우를 말하며, 재파 늘 받지도 못하고 끝나는 경우이다.

 기각 - 형식상 요건을 갖추어 재판을 받았지만 내용상 "이유가 없다"할 경우, 기각이라고 한다. 반대의 경우를 인용이라고 한다. 부동산 경매에서는 예컨대, 법원이 무잉여에 의한 경매 취소를 한 경우 경매사건은 기각된다.

 

 

16> 대항력

 

: 주택 임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그다음 날부터 주택의 소유자가 변경되더라도 신소유자에 대하여 임차권을 가지고서 대항할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에게 집을 비워주지 않아도 된다. 다만 대항요건(주택 인도, 주민등록)을 갖추기 전에 등기부상 선순위의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 주택이 매각된 경우 그 매수인에게 대항할 수 없다.

 

 

17> 낙찰가율(=매각가율)

 

: 낙찰가율이란 감정가 대비 낙찰가의 비율을 말한 것으로 예컨대 감정가 1억 원 아파트를 7500만 원에 낙찰받았다면 낙찰가율은 75%이다(낙찰가율=낙찰가/감정가 × 100). 평균 낙찰가율은 물건별 평균 낙찰가를 말한 것이다(평균 낙찰가율=물건별 낙찰가율의 합계/낙찰건수 × 100).

 

 

18> 낙찰률

 

: 낙찰률이란 경매물건 합계 대비 낙찰되는 비율을 말한 것으로 예컨대 모 지역의 아파트를 경매물건 총 100건 중 50건이 낙찰되고 나머지는 유찰될 경우 낙찰률은 50%이다(낙찰률=낙찰건수/매각물건의 합계 × 100). 낙찰률은 지역별, 물건 유형별, 기간별로 다른다.

 

 

19> 입찰경쟁률

 

 : 입창 경쟁률은 입찰 물건의 입찰자수를 말한다.

 

 

20> 강제경매

 

: 강제경매는 집행권원(확정된 종국판결, 가집행선고부 판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 약속어음, 공정증서 등)을 가지고 있는 채권자가 채무자 또는 보증인 소유의 부동산을 매각하여 그 매각대금에서 금전채권의 만족을 얻는 것을 말한다.

 쉽게 말해서 판결문을 가지고 경매를 부치는 것을 말한다. '갑'이 '을'에게 담보 없이 돈을 빌려주었으나 만기가 지나도 갚지를 않아서 '갑'이 '을' 재산에 경매를 부쳐 돈을 받아가고자 한다. 그러기 위해서는 먼저 법원에 대여금 반환청구 소송을 제기하여 승소 판결문을 받고 판결문을 첨부하여 '을'재산에 경매를 부칠 수 있는데 이러한 경매를 강제경매라 한다. 만일 '갑'이 승소 판결을 받아 '을'소유 아파트에 경매를 부치려고 하자 '을'이 소송 진행 중에 '병'에게 팔았을 경우 '갑'은 경매를 부칠 수 없게 된다. 이러한 경우를 대비하여 판결 확정 전에 미리 가압류를 해놓으면 '을'이 '병'에게 소유권 이전 등기를 하였다 하더라도 경매를 부칠 수 있다. 이러한 가압류 또는 가처분을 보전처분이라고 한다.

 

 

21> 임의 경매

 

: 임의경매는 강제 경매에 대응하는 개념으로 집행권원을 필요로 하지 아니하는 경매, 즉 담보권자가 담보권(저당권, 전세권, 유치권, 다모 가등기 등) 실행을 통하여 그 담보물의 매각대금에서 채권의 만족을 얻는 것을 말한다.

 쉽게 말해 근저당권에 의한 경매를 부치는 것을 말한다. '갑'이 '을'에게 돈을 빌려주면서 담보로 '을' 소유 아파트에 근저당권을 설정하였고 만기가 지나도 갚지를 않아서 '갑'이 '을' 소유 아파트에 판결문 없이 근저당권에 근거하여 임의로 경매를 부칠 수 있는데 이러한 경매를 임의경매라 한다. 임의 경매는 법률상 용어는 아니고 강학상 용어로써 민사집행법 제3편에 담보권의 실행 등을 위한 경매에 규정되어 있으며 강제경매절차가 준용된다.

 

 

22> 실질적 경매

 

: 강제경매와 임의경매처럼 채권자가 채권의 만족을 얻기 위하여 실행하는 경매를 말한다.

 

 

23> 형식적 경매

 

: 실제 빌린 돈을 받기 위한 경매가 아닌 재산의 정리를 목적으로 하는 경매를 형식적 경매라고 한다. 형식적 경매에는 공유물 분할을 위한 경매, 유치권에 의한 경매, 청산을 위한 경매, 구분소유권의 경매, 파산재단에 속하는 부동산 등을 현금화하기 위한 경매, 주식 단주의 경매가 있으며 민법, 상법 그 밖의 법률이 정하는 바에 따른 경매를 말한다.

 형식적 경매는 실질적 경매의 절차에 따라 진행되지만 매각조건에 차이가 있다. 유치권에 의한 경매와 같은 형식적 경매는 소멸 주의가 적용되지 아니하여 등기부상에 있는 권리가 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 된다는 것이 예전의 견해였으나 최근 대법원은 유치권에 의한 경매, 공유물분할을 위한 경매에도 소멸주의 원칙을 적용해야 한다고 하였다. 다만 등기부상에 있는 권리가 소멸되지 않는 인수 주의를 취할 경우에는 법원에서는 매각조건을 변경할 수 있는데 이 경우 매각물건명세서에 소멸되지 않고 인수됨을 기재하여야 한다. 따라서 형식적 경매에는 소멸주의, 인수주의 모두를 취하고 소멸주의를 원칙으로 하되 인수주의를 취할 경우에는 매각물건명세서에 그 내용이 기재가 되므로 입찰자 입장에서는 반드시 매각물건명세서를 확인하여 매각조건을 판단하여야 한다.

 

 

23> 건폐율

 

: 대지면적에 대한 건축물의 바닥면적 비율을 뜻한다. 예를 들어 대지면적이 100평이고 해당 물건의 건폐율이 60%라면 60평이 건축물의 바닥면적이 된다.

 

 

24> 공동주택

 

: 각 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 하며 시설의 일부 또는 전부를 공동으로 사용하는 건물로, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택 등이 포함된다.

 

 

25> 공유자 우선매수권

 

: 경매가 진행되는 물건에 채무자가 아닌 사람이 공유지분을 가진 경우가 있다. 이때 이 공유지분을 가진 지분권자는 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 매수하겠다는 공유자 우선매수를 신청할 수 있다. 이 권리를 이행하려면 매각 기일까지 최저 매각가격의 10분의 1을 보증금으로 내야 한다.

 

 

26> 농지취득자격증명

 

: 농지를 취득하려면 농지소재지를 관할하는 시,군,구,읍,면장으로 부터 농지취득자격증명원을 발급받아야 한다. 만약 최고가 매수인이 되었으나 매각허가 결정기일까지 농지취득자격증명원을 집행법원에 제출하지 못하면 입찰보증금을 몰수당하게 된다.

 

 

27> 당해세

 

: 경매목적 부동산에 부과된 조세와 가산금으로, 국세와 지방세로 나뉜다. 국세로는 상속세, 증여세, 종합부동산세가 있으며 지방세로는 재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세 등이 있다. 경매비용과 마찬가지로 우선변제 채권보다 우선 배당을 받게 된다.

 

 

28> 대금지급기한

 

: 매각허가결정이 확정되고 법원이 정한 대금의 지급기한, 법원은 기일을 최고가 매수 신고인에게 통지해야 하고, 매수인은 대금지급기한까지 대금을 납부해야 한다.

 

 

29> 매수보증금

 

: 입찰하고자 하는 사람은 최저 매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금을 입찰봉투에 기일입찰표와 함께 입찰보증금 봉투에 넣어 제출해야 한다.

 

 

30> 무잉여에 의한 경매 취소 

 

: 경매물건에는 여러 사람의 채권이 얽힌 경우가 있다. 채권자가 배당받는 데는 순위가 있기 때문에, 경매비용과 선순위 채권자 배당금을 제하고 나면 경매를 신청한 채권자가 받을 돈이 없을 수도 있다. 이 경우 집행법원은 경매를 신청한 채권자에게 이러한 사실을 통지하고 법원 직권으로 경매를 취솰 수 있다. 단, 경매채권자가 자신의 채권보다 우선하는 채권 등을 스스로 매수하겠다는 신청을 할 경우 경매는 취소되지 않는다.

 

 

31> 배당요구

 

: 부동산 경매가 개시되면 채권자들은 법원으로부터 배당요구신고(권리신고)를 하도록 통지받는다. 배당요구는 배당요구의 종기일까지 하여야 한다.

 

 

32> 배당요구의 종기일 공고

 

: 법원은 경매개시결정이 나고 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 배당요구를 할 수 있는 종기일을 정하고 채권자들에게 공고한다. 배당요구 종기일을 정할 때는 절차상의 기간을 감안하고 첫 매각기일 이전으로 한다.

 

 

33> 법정지상권

 

: 저당권이나 근저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유였으나 경매 등의 이유로 토지의 소유자가 달라질 수 있다. 이때 건물 소유자에게 토지 이용권을 당연히 인정하는 제도다. 토지를 낙찰받은 매수인은 건물 소유자를 상대로 지료청구권을 가지며, 건물소유자가 2년간 지료를 납부하지 않으면 건물소유자를 상대로 건물철거 소송이나 건물의 매도를 청구할 수 있다.

 

 

34> 부동산 인도명령

 

: 매수인은 매수대금 전액을 납부한 뒤 소유자, 채무자, 권원 없는 점유자, 대항력 없는 임차인에게 매각부동산 인도를 요구할 수 있다. 만약 이들이 순순히 인도하지 않는다면 대금 납부 후 6개월 이내에 집행법원에 인도명령을 신청을 할 수 있다. 인도명령을 신청하면 집행관이 매각 부동산을 강제로 매수인(낙찰자)에게 인도해준다. 단, 매각대금 납부 6개월이 지난 뒤에는 인도명령을 할 수 없어 명도소송을 해야 한다. 이삿날이 협의되지 않을 수 있으므로, 인도명령신청을 미래 해놓는 것이 더 낫다.

 

 

35> 새 매각

 

: 매각기일에 매각을 실시하였으나 최고가 매수인이 결정되지 않을 수 있다. 이 경우 새로운 매각기일을 지정하여 실시하는 것을 새 경매라 한다.

 

 

36> 소유권이전청구 가등기

 

: 주택매매 시 매수인이 잔금을 내기 전 매도인이 제3자에게 이중매매하지 못하도록 방지할 목적으로 해두는 가등기이다. 매도인의 동의를 얻어 신청해야 한다. 저당권이나 근저당권 같은 담보권 실행 목적의 담보가등기와는 달리, 소유권이전 청구 가등기는 매매 부동산의 소유권을 가져오는 것이 목적이다.

 

 

37> 소제(말소)주의

 

: 경매사건 부동산의 권리나 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준등기 이후 설정된 경우 경락으로 인하여 소멸한다.

 

 

 

38> 용적률

 

: 대지면적에 대한 건축물 전체의 면적의 비율을 뜻한다. 예를 들어 대지면적이 100평이고 해당물건의 용적률이 200%라면 건축물의 연면적은 200평이 된다.

 

 

39> 이해관계인

 

: 경매부동산에 대하여 이해관계를 갖는 소유자, 채무자, 공유자, 임차인, 등기부에 기입된 권리자를 말한다.

 

 

40> 인수주의

 

: 경매사건 부동산의 권리나 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준등기 이전에 설정된 경우 경락으로 인하여 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 한다.

 

 

41> 재매각

 

: 최고가 매수인이 대금지급기한까지 대금을 미납하면 재매각기일을 지정하여 재매각을 실시한다. 이때는 최저 매각가격의 10분의 2의 해당하는 입찰보증금을 내야 한다. 재매각은 일반적으로 매수인이 매각대금을 준비하지 못했거나 입찰 시 권리분석을 제대로 하지 못해 추가로 인수할 권리 때문에 입찰보증금을 포기하더라도 매각대금을 내지 않아 발생한다.

 

 

42> 정지

 

: 채권자나 이해관계인의 신청에 의해 경매 절차를 정지시키는 것으로, 법원은 정지를 신청하는 채권자, 이해관계인에 대해 공탁을 명한다.

 

 

43> 차순위 매수신고

 

: 입찰에 응한 사람 중 최고가 매수신고인 이외에 최고가 매수신고액에서 입찰보증금을 공제한 것보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 매수신고를 할 수 있다.