부동산 경매 진행 절차
1단계 경매 신청 및 경매 개시 결정
집행 법원은 채권자의 경매신청 서류를 검토하여 신청이 적법하다고 인정되면 등기관에게 등기사항전부증명서상의 소유권에 관한 사항을 기재하는 갑구에 경매 개시결정을 기입할 것을 촉탁하여 부동산을 압류하고 소유자 및 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달한다.
2단계 배당 요구의 종기 결정 및 공고
집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정하며 압류의 효력이 생긴 때부터 일주일 안에 경매개시결정 취지와 배당요구 종기일자를 공고한다.
권리신고를 하지 않아도 배당받을 수 있는 채권자가 아닌 경우 배당 요구 종기일까지 배당을 요구해야 낙찰대금에서 배당받을 수 있다.
매각물건명세서상의 최선순위 설정일자보다 전입일자가 빠른 대항력이 있는 임차인을 경우에도 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지않으면 배당재단에서 배당을 받을 수 없고 매수인에게 대항력을 행사할 수 있을 뿐이다.
임차보증금이 소액보증금의 범위에 있는 임차인의 경우에도 대항력 유무와 관계없이 최우선변제를 받기 위해서는 반드시 배당요구종기일까지 배당을 신청하고 경매개시결정 기입등기일 전까지 대항요건을 갖추어야 한다. 경매개시결정 기입등기일까지 대항요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖추지 않은 임차인은 소액보증금에 해당하더라도 배당에서 제외된다.
3단계 매각 준비
집행법원은 매각을 위한 준비 절차로 '민사집행법' 제85조 제1항에 의하여 집행관에게 경매부동산의 점유관계, 임차인의 보증금 또는 차임, 부동산의 현황 등의 조사를 명하고 감정평가사에게 부동산의 가치를 평가하게 하여 최저 매각가격을 결정한다.
4단계 매각방법 등의 지정·공고·통지
집행법원은 경매신청채권자의 잉여 가망이 없어 경매 절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 매각기일과 매각 결정기일을 지정한다. 매각기일은 배당요구 종기일로부터 1개월 안에 지정하여 공고하고, 매각결정기일은 매각기일로부터 7일 안에 지정하여 공고한다.
매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인들에게 통지하고 집행기록에 표시된 이해관계인들의 주소에 등기우편으로 발송한다.
5단계 매각 실시
매각기일 집행관이 매각을 실시하여 최고가 매수신고인을 결정하고 차순위 매수신고인이 있는지 확인하고 없으면 입찰 절차를 종결한다. 입찰자가 없는 경매사건은 입찰 불능으로 처리하고 매각기일의 종결을 고지한다.
6단계 매각결정 절차
매각결정기일 매각허가 결정에 대한 이해관계인들의 이의가 없고 '민사집행법' 제121조 매각허가에 대한 이의신청 사유가 없다고 인정되는 때에는 최고가 매수신고인에게 매각을 허가한다는 취지의 결정을 한다. 매각허가결정 후 7일 이내 이해관계인의 즉시항고(이의 신청)가 없으면 집행법원은 매각허가 결정을 확정하고 최고가 매수신고인에게 대금지급 기한통지서를 발송한다.
7단계 매각대금 납부
최고가 매수신고인은 입찰보증금을 제외한 금액을 납부하면 소유권 이전 등기 전에 소유권을 취득한다. 일반매매와는 달리 낙찰대금 납부와 동시에 소유권 취득이 된다.
최고가 매수신고인이 지정된 대금지급기한 내에 매각 대금을 납부하지 않으면 민사집행법 제137조 제1항에 의한 차순위 매수신고인이 있는 경우에 법원은 차순위 매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정해야 한다. 차순위 매수신고인이 없는 경우에는 재매각 절차로 매각기일을 정하여 진행한다.
재매각 절차에서는 전 매수인은 입찰에 참여할 수 없으나 재매각기일 3일 전까지 민사집행법 제138조 제3항에 의한 매각대금과대금지급기한일부터 대금납부일까지 연20%의 지연이자와재매각 절차 비용을 납부하면 재매각 절차를 취소한다.
8단계 소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
최고가 매수인이 매각대금을 모두 납부하면 '민사집행법144조 제1항에 의한 최고가 매수인 명의의 소유권 이전등기, 최고가 매수인이 인수하지 않는 부동산엥 설정되어 있는 등기(낙찰로 소멸하는 등기)에 대하여 맒소등기를 등기관에게 촉탁한다. 최고가 매수인은 매각대금 납부 후 6개월 이내에 전소유자 및 채무자, 대항력 없는 임차인, 제3의 점유자에 대하여 인도명령을 신청할 수 있으며 인도명령신청기간(소유권 이전일로부터 6개월)을 넘기면 인도소송(건물 명도소송)을 진행해야 한다.
9단계 배당 절차
최고가 매수인이 대금을 납부하면 집행법원은 배당기일을 지정하고 배당표를 작성하여 배당기일 이해관계인들의 이의가 없으면 배당표를 확정하고 등기부상 채권자의 순위에 따라 순위배당(등기부등본상 채권자의 접수일자 순위)을 하고 가압류등기 이하는 채권액에 비례하여 안분배당한다. 가압류 이후 근저당권이나 저당권, 담보가 등기가 있는 경우 순위에 따라 흡수배당하고 배당 절차를 종결한다.
'1. 경매신청, 2. 경매개시결정, 3. 배당요구 종기 결정'의 단계는 법원이 경매로 진행할 물건에 대해서 준비하는 절차다. 평균 4~6개월 정도 걸린다.
'4. 매각 기일' 날 법원에 가서 입찰하면 된다. 보통 매각기일 한 달 전부터 대법원 사이트나 유료 사이트에서 사건 검색이 가능하다. 매각기일에 낙찰되면 보통 일주일 뒤에 매각허가결정이 난다.
'5. 매각결정기일에 낙찰을 받고 매각허가결정이 나기 전에 법원은 지금까지 진행절차상 문제가 없었는지 한 번 더 확인하고 이해관계인도 만약 매각에 대한 이의가 있으면 매각불허가 신청을 할 수 있다. 아무런 이의 신청이 없을 경우 매각허가결정이 난다.
'6. 매각확정기일' 매각허가결정이 나면 일주일 동안 한 번 더 이해관계인에게 매각결정에 대한 이의를 신청할 기회를 준다. 그 일주일 동안 이해관계인의 이의 신청이 없을 경우에는 매각허가확정이 난다. 낙찰자도 총 2주 동안 물건의 하자나 권리상 문제가 있는지 파악해서 이의신청을 할 수가 있다. 낙찰받고 매각허가확정일까지 가만히 기다리지 말고 혹시 모를 건물의 하자나 서류상 오류가 있으면 찾아서 이의신청을 하면 된다.
'7. 대금납부' 매각허가확정 전까지 아무런 이의신청이 없으면 바로 잔금 납부기일이 정해지고 보통 30일 정도의 잔금 납부시간이 주어진다. 잔금을 납부하면 비로소 소유주가 바뀌게되고 잔금 납부 후 부동산 인도명령 신청이 가능하다. 만약 잔금 마련을 못 해서 미납하게 되면 다음 매각기일 3일 전까지 잔금 납부를 하면 된다. 잔금 납부기일이 지났다고 포기하지 말고 다음 매각일까지 한 달 정도의 시간이 더 있으니 그 전까지 납부하면 된다. 이때 잔금 납부기일이 지난 다음 납부를 하게 되면 연 20%의 이자도 같이 납부해야한다.
'8. 배당' 잔금 납부 후 배당일이 정해지는데 평균 20~30일 정도 걸린다. 배당일이 정해지면 배당일 날에 배당받고 모든 절차가 끝난다.