부동산학개론 기본이론 2

<부동산의 개념>

 

1. 복합개념의 부동산 

- 법률적 개념 : 협의의 부동산(민법상 개념) - 토지 + 정착물

                    광의의 부동산 - 토지 + 정착물 + 준부동산

- 경제적 개념 : 자산, 자본, 상품, 소비재, 생산요소

- 기술적 개념 : 자연, 공간, 위치, 환경 

 

- 법률적 개념과, 경제적 개념을 무형적 측면, 기술적 개념을 유형적 측면으로 본다.

 

2. 정착물

- 개념 : 토지에 부착되어 있어야 한다. 쉽게 이동, 분리될 수 없는 물건이다.

- 종류 : 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것(독립성, 독립정착물), 토지의 일부로 간주되는 것(독립성 인정 안됨, 종속정착물)

- 건물, 소유권보존 등기된 임목, 명인방법을 갖춘 수목, 농작물 : 독립정착물 - 토지소유권 내용에 불포함.

- 위의 것을 제외한 모든 것은 종속정착물에 해당한다.(담장, 울타리, 도로포장, 우물 등) - 토지소유권 내용에 포함.

- 정착물의 구분기준 : 부동산이냐 동산이냐를 구분.

1) 부착방법

- 물리적 제거 여부- 불가능 : 정착물로 봐야한다. / 가능 : 건물의 효용성, 유용성, 기능을 따져서 영향을 미치면 정착물이된다. 아무런 영향없이 제거 가능하면 동산이 된다. 

2) 당사자간의 관계

- 임대 관계 (임대인-임차인) : 설치주체에 따라 구분. 임차인이 설치한 물건은 동산으로 보는 것이다. 즉, 임차인의 것.

- 매도인과 매수인의 관계 : 양도대상의 포함 여부. 포함이 되면 정착물로 보고 포함이 안되면 동산으로 본다. 동산으로 본다면 매도자가 가지고 가는 것이다. 구분이 불분명할 경우, 일단 정착물로 간주하여 매수자에게 넘어간다.

 

3. 준부동산(의제 부동산)

- 개념 : 민법상 부동산은 아니지만, 물건의 성격상 특별한 관리의 필요성에 의해서 물건변동을 등기 또는 등록이라는 공시방법을 갖춘 필요가 있는 특정한 물건을 말한다.

- 종류 : 동산 - 자동차, 건설기계, 선박(20t이상), 항공기

           재단 - 공장재단, 광업재단

           * 임목도 포함하는 경우도 있음.

- 특징 : 전부 감정평가의 대상이 됨. 중개 대상이 되는 경우도 있음. (재단은 중개 대상에 해당)

 

4. 복합부동산 (부동산 + 부동산)

- 개념 : 독립된 거래의 개체가 되는 토지와 건물 등이 결합된 상태에서 부동산 활동의 대상이 될 때, 이를 복합부동산이라한다. - 복합개념의 부동산과 헷갈리지 말자. 구별해서 이해.