부동산 투자는 지도를 보는 것부터 시작된다.(제1차~제4차 국토종합계획)

 모든 개발은 먼저 지도 위에서 이루어진다. 펼쳐진 지도 위에 도로가 그려지고 개발구역 번호가 매겨지고 주요 공공건물의 이름이 쓰인다. 이렇게 수립된 계획은 얼마 지나지 않아 지도 위의 땅을 전혀 새로운 곳으로 탈바꿈시킨다. 1970년대에만 해도 개발 계획을 아무나 볼 수 없었다. 일부 특수한 지위에 있는 사람들만 누린 귀한 정보였다. 다행히 오늘날의 공공데이터는 모두 개방되어 있다. 수립된 계획 중 국토교통부 장관이나 지방자치단체장의 결재가 난 계획은 일반인에게 고시되어 공개된다. 그러므로 누구라도 국토교통부나 자신이 살고 있는 지방자치단체의 홈페이지에 들어가면 지역의 개발 계획을 볼 수 있다. 이 개발 계획에 따라 부동산 가치가 달라진다. 부동산 투자는 지도를 보는 것으로부터 시작된다.

 

 제1차 국토건설종합계획(1972~1981년)

 박정희 대통령 시절의 국토건설종합계획으로서 경제 성장의 개발 기반을 확충하기 위해서 우선 도로 포장, 댐 건설, 발전소 설비 등을 구축함과 동시에 중장기 관점에서 자원과 자연의 보호 및 보전, 국민 생활 환경의 개선을 목표로 하였다. 이 계획은 성장 가능성에 무게 중심을 둔 거점개발 방식으로 추진되었다.이는 주로 개발도상국가에서 채택하는 개발 방식이다. 이를 위해 전 국토(남한)를 8개의 권역(수도권, 충청권, 전주권, 광주권, 대구권, 부산권, 태백권, 제주권)으로 구분하고 각 권역에 맞는 개발을 진행하여 서울과 부산으로 집중된 인구와 공업기능을 분산한다는 계획이었다. 그리고 4대강(한강, 금강, 영산강, 낙동강)의 종합개발로 농공업 용수를 확보하고 고속도로의 건설로 전국을 '1일 생활권'으로 만든다는 야심찬 계획이었다. 서울, 인천, 대구, 부산, 울산으로 이어지는 고속도로를 중심으로 대한민국 부동산의 큰손이 결정되었다고 볼 수 있다.

 

제2차 국토건설종합계획(1982~1991년)

 서울과 수도권 과밀화를 막기 위한 개발 정책에도 불구하고 서울로 향한 집중은 오히려 심화되었다. 제1차 계획에서 적용했던 성장거점개발방식의 폐해를 극복하기 위해 국토의 균형 발전과 국민 복지 향상을 목표로 한 지역 생활권 중심 개발을 추진했다. 그러나 수도권, 중부권, 서남권, 동남권의 4대 지역 경제권을 집중개발하는 광역종합개발방식도 또 다른 성장거점 방식이었다. 그래서 오히려 수도권과 남동임해공업지역의 양극화가 심해져 지역 간의 격차가 더 커졌다.

 

 

제3차 국토건설종합계획(1992~2000년)

 1990년 한러수교와 1992년 한중수교를 통해 새로운 경제 돌파구와 엔진을 달았다. 두 차례의 성장거점방식의 문제점을 인식한 정부는 이를 보완하고 국토의 균형 개발을 위하여 지방 분산형 국토 골격 형성을 주요 목표로 설정했다. 따라서 지방의 육성과 수도권 집중의 억제, 서해안 신산업지대 조성을 통한 산업구조 고도화, 통합 교통망 구축을 통한 유통의 효율성 제고, 국민 생활환경 부문에 대한 투자 확대, 국토개발계획 집행력 강화를 위한 제도 정비, 그리고 남북 교류 지역의 개발과 관리 등을 우선 전략으로 내세웠다.

 '당진-평택-서산-군산/새만금-광주-무안/목포'로 연결되는 우리 경제를 대표하는 사업들이 서해안에 속속 들어서기 시작했다. 대중국 수출의 전진기지로 개발된 평택과 새만금이 개발되고 1991년 실시된 지방자치로 각 광역 단체는 개별적인 사업들을 추진한다. 이 시기에 개발된 서해안고속도로는 이 시기를 대표하는 개발사업이었다. 이 밖에 국토균형발전과 전국을 반나절 생활권으로 조성하기 위해 7개의 광여권(부산 광역권역, 대구 광역권역, 대전 광역권역, 아산만 광역권역, 군산/장항 광역권역, 광주/목포 광역권역, 광양만 광여권역)을 우선 지정하였다. 토지 이용 관리에 지방 정부의 자율권을 부여하여 민간 자본 유치를 통한 국토 개발의 효율성 제고를 꾀하는 등의 노력을 기울였으나, 수도권 억제와 지역의 균형 발전이라는 성과는 여전히 미흡했다. 

 그러나 IMF사태가 발생하면서 경제성장률은 -5.5%까지 곤두박칠쳤다. 그래서 정부는 부동산 경기를 활성화 시키기로 하고 대통령 특례조치로 양도세 면제 등의 온갖 당근책을 내놓았다. 이로인해 IMF를 조기 졸업하고 10%대의 경제성장률을 획복했다.

 

제4차 국토종합개발계획(2001~2020년)

 제4차 계획부터는 20년 장기 계획으로 추진하고 첫 계획이 확정된 뒤 5년마다 여건 변화를 반영하여 계획을 정비하도록 규정하였다. 이러한 국토 기본법에 따라 노무현 정부는 2006년, 이명박 정부는 2011년, 두 차례 계획을 수정하여 추진하였다.

 2000년 6월 김대중 정부가 북한의 김정일 위원장과 평양에서 가졌던 제1차 남북정상회담에 주목하게 된다. 이 정치적 사건이 부동산 관점에서 중요한 것은 제3차 국토건설종합계획까지는 남한 영토에 초점을 맞췄다면, 제4차 국토종합계획부터는 국토를 한반도 영역에 가두지 않고 유라시아 대륙과 연결되는 동북아 중심 국가로 나아가는 인식의 전환인 '개방형 통합국토축'개념으로 변화했다는 것이다. 이는 현재 추진되고 있는 문재인 정부의 신경제지도 구상의 기초가 이때 마련된 것으로 볼 수 있다. 이제는 '동북아 1일 생활권'시대를 선포할 상황에 이른 것이다. 그러자면 가장 먼저 고속철도와 스마트 고속도로가 건설되어야 한다. 새로운 하늘길과 바닷길도 열어야 한다. 또 DMZ는 남북 분단의 상징으로 세계 유일의 냉전지역으로써가 아닌 세계인이 관심을 가져야 할 평화의 상징으로 부각시키는 일이다. 세계평화의 성지로 탈바꿈시키기 위한 전략으로 접근해야 한다. 

 또한 '국토 개발 중심의 인식'에서 '국토의 쾌적한 이용과 보전 중심의 인식'에 대한 전환을 들 수 있다. 이는 우리 국토에 대한 수요가 경제적 관점으로 보던 것에서 힐링과 즐김의 대상으로 바뀌었다는 것이다. 

 이러한 전략변화에 따라 이 시기의 부동산 이슈는 단연 고속철도 역세권과 수도권 2기 신도시(판교, 김포, 동탄, 인천 송도, 청라, 파주 운정 등)개발이었다. 이들 개발의 호재로 인해 노무현 정부의 규제에도 불구하고 제2의 전성기를 구가하던 부동산은 2008년 금융위기로 다시한번 큰 충격을 받았으나 그리 대단하지 못했다. 이명박 정부와 박근혜 정부에 들어서 부동산 시장은 닫시 투자 활성화를 맞는다. 

 

 2000년에 수립된 제4차 국토종합계획은 '21세기 통합 국토의 실현'을 기조로 하여 더불어 잘사는 균형 국토, 자연과 어우러진 녹색 국토, 지구촌으로 열린 개방 국토, 민족이 화합하는 통일 국토를 4대 기본 목표로 설정한다. 이를 실현하기 위한 부문별 추진 계획으로는 개방형 통합국토축 형성, 지역별 경쟁력 고도화, 건강하고 쾌적한 국토 환경 조성, 고속 교통 및 정보망 구축, 남북한 교류/협력 기반조성 등의 5대 전략이다. 

 

1) 개방형 통합국토축 전략

: 이 전략은 크게 연안국토축과 동서내륙축을 구성한다. 연안국토축은 다시 3개로 구축한다. '부산/울산-포항-강릉/속초'와 북한의 '원산-청진-나진/선봉 지역을 잇는 환동해축, 부산-광양/진주-목포-제주'를 잇는 환남해축, '목표/광주-군산/전주-인천'에서 북한의 '개성-평양-신의주'를 잇는 환황해축이 그것이다. 동서내륙축 역시 3개로 구축된다. '군산/전주-대구-포항'을 잇는 남부내륙축, '인천-원주-강릉/속초'를 잇는 중부내륙축, 통일 이후를 고려한 장기전략으로써 북한의 평양-원산을 잇는 북부내륙축이 그것이다. 

 

2) 지역별 경쟁력 고도화 전략

: 10대 광역권(아산만권, 전주/군산권, 광주/목포권, 광양만/진주권, 부산/울산/경남권, 대구/포항권, 강원동해안권, 중부내륙권, 대전/청주권, 제주도 국제자유도시) 육성과 지방 대도시가 특정 부문에서 한국을 대표하는 산업별 수도(과학기술산업수도, 국제물류산업수도, 섬유패션산업수도, 영상산업수도, 자동차산업수도, 첨단광산업수도 등)로 발전할 수 있도록 기능 전문화를 꾀하는 7대 문화관광권으로 구분하여 육성한다는 것이다. 

 

3) 건강하고 쾌적한 국토 환경을 조성하기 위한 전략

: 주요 산맥과 10대 강, 연안 지역을 네트워크화하여 통합 관리하고, 주요 하천과 상수원의 수질을 1~2등급으로 개선하며 주택 정책 기조를 '내 집 마련' 중심에서 '살기 좋은 우리 동네'로 전환하는 것이다. 

 

4) 고속 교통 및 정보망 구축 전략

: 장기적으로 철도 수송 체계를 강화하고 인천 국제공항을 동북아시아의 중심공항으로 육성하며 전 국토를 연결하는 초고속 정보통신망을 구축하는 것이다. 

 

5)남북한 교류/협력 기반 조성 전략

: 남북한 교류/협력 거점 및 사업을 적극적으로 발굴하고 남북을 연계하는 교통망 복원을 추진하기로 하였다.

제4차_국토종합계획_수정계획(2011-2020).pdf

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