경매 권리분석의 모든 것.

1. 권리분석이란, 낙찰자가 낙찰받고 추가로 인수해야 할 권리가 있는지를 알아보는 것이다. 권리분석 결과, 추가로 인수해야 할 권리가 있다면 그 물건은 입찰하지 않는 것이 좋다. 경매의 고수가 된 후라도 가능하면 지천으로 널린 일반물건에만 투자해도 충분하다. 낙찰자가 경매물건에 대해서 낙찰대금 외에 추가로 인수해야 하는 등기부등본상의 권리나 임차인의 보증금이 있는지 여부를 판단해야하는 것이다.

 

2. 권리분석 순서

1) 등기부등본상의 말소기준등기 찾기

2) 매각(낙찰, 경락)으로 소멸되지 않는 등기부등본상 권리 확인

3) 말소기준등기와 임차인의 전입일자 비교

4) 실제 부동산의 상태와 공부상의 내용 확인

5) 대지권, 대지권 비율 표시 확인

6) 근린생활시설 무단 용도 변경 확인

 

2.-1) 등기부등본상의 말소기준등기 찾기

 

등기부등본상의 말소기준등기를 찾기 전에 먼저 등기사항전부증명서(등기부등본)의 이해가 필요하겠다.

 

가) 등기사항 전부증명서(등기부등본)의 이해

 부동산 권리관계의 핵심은 등기부등본에 있다. 등기부란 부동산에 관한 권리관계를 기록해놓은 공적인 장부다. 그 집이 언제 지어졌고 크기는 어떻고, 누구한테 팔렸고 대출이 얼마인지 압류사항 등 모든 정보가 기록돼있다. 

 

 등기부는 '건물등기부'와 '토지등기부'로 나뉜다. 등기부에서 꼭 봐야할 3가지가 있는데 부동산의 표시를 나타내는 '표제부', 소유권에 관한 모든 사항을 공시하는 '갑구', 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 공시하는 '을구' 이렇게 3가지로 나뉜다.

 

ㄱ) 표제부 - 부동산의 소재지와 건물 내역

 부동산의 외관을 표시하는 표제부는 건물의 표시와 그 변경사항이 기재되고 주소, 면적, 용도 등이 표시된다.

 

ㄴ) 갑구 - 소유권에 관련된 모든 사항

 갑구는 소유권과 관련된 모든 사항을 공시하며 압류, 가압류 가처분, 가등기, 경매개시결정등기 등이 모두 기재된다.

 

ㄷ) 을구 - 소유권 이외의 모든 권리

 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재되며 저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등이 기재된다.

 

나) 말소기준권리란 무엇인가

 

 '말소기준등기'는 민사집행법상의 법률용어가 아닌 실무용어로, 경매절차상 용어는 '최선순위 설정등기'이다. 이는 채무자 부동산의 등기부등본(등기사항전부증명서)상의 여러 권리 중 최우선적으로 돈 받을 권리라는 의미이다. 최선순위 설정등기인 말소기준등기는 경매사건의 매각물건명세서에서 확인할 수 있다. 말소기준등기가 될 수 있는 권리는 다음과 같다.

 

ㄱ) 압류 : 국세나 지방세를 체납한 경우 채뭄자 부동산에 대하여 처분을 제한한다.

 

ㄴ) 가압류 : 차용증, 지불각서, 현금보관증 등에 의한 개인 간의 금전거래로 채무 불이행 시 재산을 임시로 압류하는 처분을 말한다.

 

ㄷ) 저당권 : 채무자가 담보로 제공하는 부동산에 대하여 정해진 금액만큼 담보한다.

 

ㄹ) 근저당권 : 대부분을 금융기관에 의한 대출로 지속적인 거래로 발생하는 채권을 장래의 결산기에 일정한 피담보채권의 한도액까지 담보하기 위해 채무자 부동산에 설정하는 저당권이다.

 

ㅁ) 담보가등기 : 부동산의 취득을 소유권 이전 청구권과 달리 채권 회수를 위한 목적의 가등기다. 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다라고 규정되어 있다.

 

ㅂ) 경매개시결정기입등기 : 채권자가 부동산 소재지 관할법원에 경매신청을 하게 되면 집행법원에서는 판결문에 의한 강제경매든 담보권 실행을 위한 임의 경매든 경매신청서의 형식적 요건을 심사한 뒤 경매 절차를 시작한다는 경매개시셜정을 내리게 된다. 임의경매면 '임의경매개시결정', 강제경매면 '강제경매개시결정'이라고 등기부등본상에 기재한다.

 

ㅅ) 전세권 : 전세권이 말소기준등기가 되려면 여러 조건이 필요하고 이런 물건은 전체 경매 진행물건 중 1%미만이다. 선순위 전세권이 말소기준등기가 되는 경우는 다음과 같다.

 - 전세권을 건물 전체(등기부등본 전체)에 대하여 설정하고 배당을 신청한 경우

 - 전세권을 건물 전체(등기부등본 전체)에 대하여 설정하고 임의경매를 신청한 경우

 

ㄱ)~ㅅ)까지 권리 중 날짜 순으로 가장 앞선 순위에 있는 권리가 말소기준권리가 된다. 즉 등기부상 가장 먼저 등기된 것이 바로 말소기준이 된다. 다만, 전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 다음의 조건을 충족해야 한다.

 - 전세권자가 배당요구를 해야 한다.

 - 건물 일부가 아닌 건물 전체에 설정돼있어야 한다.

 - 다른 기준보다 가장 먼저 설정돼어있어야 한다.

 

2.-2) 매각(낙찰, 경락)으로 소멸되지 않는 등기부등본상의 권리 확인

 

 경매절차상 말소기준등기를 중심으로 이보다 먼저 접수된 등기를 '선순위 등기'라 한다. 해당 사건의 부동산에 있는 등기(권리)나 임대차 관계가 말소기준등기 이전에 설정됐거나 임차인의 전입일이 빠르면 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 것을 인수주의라 하는데, 인수할 권리로는 다음 11가지가 있다.

 낙찰자가 인수해야하는 권리에 대해서 알아보자.

 

가) 지상권

: 민법 제279조, 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

나) 지역권

: 민법 제291조, 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리가 있다.

다) 전세권

: 민법 제303조, 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

라) 처분금지가처분

: 금전 채권 이외의 권리를 가진 채권자가 소송 중 채무자가 재산을 제3자에게 양도하는 것을 막기 위하여 처분을 금지하는 보전 수단이다. 경매로 낙찰자가 소유권 이전등기를 완료했더라도 선순위 가처분에 대한 본안 소송에서 채권자가 승소할 경우 낙찰자는 소유권을 잃게 되므로 주의해야 한다.

마) 매매예약가등기

: 가등기는 소유권 이전을 목적으로 한 부동산 매매 시에 채무자(권리의무자)에 의한 이중매매나 예측하지 못한 부동산 강제집행으로 발생할 위험을 막고 부동산의 소유권을 원활하게 이전하기 위해 등기 순위를 확보하기 위한 거으로, 경매로 낙찰자가 소유권 이전을 했더라도 나중에 가등기권리자가 가등기에 기한 본등기를 하면 낙찰자는 소유권을 잃게 되므로 입찰을 피해야 한다.

바) 임차권등기

: 말소기준등기(권리)보다 전입신고일이 빠른 대항력이 있는 임차인이 자신의 보증금 전액을 배당에서 변제받지 못할 경우 일부를 낙찰자가 인수하게 되므로 주의가 요구된다.

사) 전 소유자의 가압류

: 금전 채권을 가진 채권자가 본안소송을 통해 금전을 환가받을 것을 목적으로 채무자가 제3자에게 재산을 양도하지 못하도록 하는 채권보전수단이다. 일반적으로 말소기준등기인 가압류는 경매로 모두 소멸되지만 전 소유자의 가압류는 낙찰로 소멸되지 않으며 낙찰자가 추가로 채무를 인수하게 되므로 입찰을 피하거나 전 소유자의 가압류 금액만큼을 차감하여 입찰해야 한다.

아) 환매등기

: 금전을 차용하면서 채뭄자가 채권자에게 부동산의 소유권을 이전해주는 경우로 약정기간 내에 채무자가 변제하면 채권자로부터 부동산의 소유권을 다시 찾아올 수 있게 해놓은 권리다. 경매로 낙찰을 받았더라도 환매권리자가 환매대금을 낙찰자에게 지급하면 소유권을 이전해주어야 한다. 부동산의 경우에는 환매기간이 5년이다.

자) 예고등기

: 법원은 경매 부동산이 소유권에 관련된 소송이 진행 중이며 제3자의 선의의 피해자가 생기지 않도록 해당 부동산을 매수하면 소유권을 상실할수도 있음을 경고하는 등기이다. 매각물건명세서 비고란에 예고등기가 기재되어 있다면 소송결과에 따라 경매로 부동산의 소유권을 취득했더라도 소유권을 상실할 가능성이 있으므로 입찰을 피해야 한다. 부동산등기법 개정으로 폐지되고, 2011년 10월 13일자로 시행되었으며, 시행 전 등기상에 기재되어 있는 예고등기는 종전 법규에 따른다.

차) 유치권

: 민법 제320조, 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 않는다. 신축 공사대금 채권, 대수선공사, 리모델링공사 채권 등이 있다.

카) 법정지상권

: 민법 제366조, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

 

 가)~자)까지는 등기부등본에서 확인할 수 있고 차)와 카)는 신고할 때에 매각물건명세서 비고란에서 확인할 수 있다. 여기까지는 일반적으로 말소기준등기일보다 접수일자가 빠르므로 인수주의에 따라 낙찰자가 낙찰대금 외에 위의 권리들을 인수하는지 알 수 있다.

 그러나 문제는 말소기준등기일보다 늦게 접수된 권리 중 소멸주의에 의한 권리의 소멸이 되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리들이 있기 때문에 주의가 필요하다. 이러한 권리들로는 첫째, 매매 양도 임대를 금지하는 처분금지가처분(후순위의 경우에는 소멸한다.)과는 다른 건물철거 가처분이 있고, 둘째, 예고등기 중 소유권말소나 저당권말소 예고등기가 있다. 셋째, 후순위 임차권등기는 말소가 원칙이나 말소기준등기일보다 전입일자가 빠른 임차권등기(배당재단에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우)는 낙찰자가 인수사항이 도니다. 넷째, 유치권(신고시기가 정해져 있지 않다) 등이 있어 경매 절차상 낙찰로 후순위 권리가 소멸할 것이라고 생각하고 입찰하는 경우에는 예상치 못한 손해를 입을 수 있다. 특히 유치권의 경우에는 점유시기, 점유 형태, 유치권 피담보채권과 목적물과의 견련관계(서로 법률적으로 관련되어 있음), 선관의무(선량한 관리자의 의무), 신의칙(신의성실의 의무)에 따른 내용에 따라 성립 여부가 결정되므로 권리분석 단계에서 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

 

2.-3) 말소기준등기와 임차인의 전입일자 비교

 

 말소기준권리를 찾았으면 다음으로는 임차인의 권리를 분석해야 한다. 임차인은 주택 임대차보호법(흔히 '주임법')의 적용을 받기 때문에 '주임법'만 제대로 알고 있으면 쉽게 풀어나갈 수 있다.

 

 임차인의 3가지 권리 - 대항력, 우선변제권, 최우선변제권

 

가) 대항력

: 대항력이란 살던 집이 매매나 경매, 기타 사유로 집주인이 바뀌더라도 자신의 임대차 권리를 주장할 수 있는 권리를 말한다. 대항력이 있으면 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 다 받을 때까지 그 집에서 계속 살 수 있는 권리를 가진다. 즉, 대항력이 생기면 계약기간 및 보증금을 보장받을 수 있다. 임차인이 이사한 다음에 전입신고를 하게 되면 대항력이 생기게 되는데 그날 바로 생기는 것이 아니라 전입신고한 다음날 새벽 0시부터 대항력이 생긴다. 

 

 말소기준등기일(최선순위 설정등기일)보다 임차인의 전입일자가 늦으면 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자 인수사항은 발생하지 않는다. 다시 말해 입찰자는 신경 쓸 필요가 없다. 소제주의에 의해서 말소된다. 그러나 말소기준등기를 기준으로 임차인의 전입일이 빠르면 낙찰자는 대항력있는 임차인을 인수해야 한다. 이때 임차인이 확정일자와 배당요구 종기일 이전 배당요구 여부에 따라 다음의 2가지 경우로 분류된다.

 - 임차인이 낙찰금액에서 임차보증금 전액을 배당받으면 낙찰자가 추가로 부담해야 할 비용은 발생하지 않는다.

 - 임차인이 낙찰금액에서 임차보증금 일부를 배당받으면 배당받지 못한 임차보증금을 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 인수해야 한다.

 

나) 우선변제권

: 우선변제권이란 임차인의 보증금을 다른 권리자보다 우선해 변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 이러한 우선변제권도 일정한 요건을 갖춰야 하는데 임차인이 우선변제를 받기 위해서는 주민센터에 임대차계약서를 갖고 가서 확정일자를 받으면 된다. 확정일자를 받은 임차인은 살던 집이 만약 경매나 공매가 들어갔을 때 정해진 배당신청일까지 법원에 배당신청을 하면 다른 채권자보다 우선해 보증금을 받을 수 있다. 만약 배당신청일까지 배당요구를 하지 않는다면 임차인에게 배당이 이뤄지지 않는다. 즉 이사한 후 주민센터에 가서 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 생긴다. 

 

다) 최우선변제권

: 최우선변제권은 주택 임대차보호법에 따른 소액임대차인의 보증금 보호를 위해서 만들어진 제도다. 즉 보증금이 소액인 임차인들은 경매 진행시 다른 어떤 권리들보다 최우선 순위로 보증금을 받을 수 있다. 우선변제권은 대항력과 확정일자를 받아야 하지만 최우선변제권은 대항력만 있으면 된다. 여기서 주의해야 할 점은 최우선변제가 기준이 되는 날짜는 임대차계약일이 아닌 최선순위 저당권 설정 날짜다. 가압류는 기준 날짜가 되지 않는다. 그리고 보증금 적용 범위도 꼭 살펴봐야 한다. 보증금이 소액보증금 적용 범위를 넘어가면 최우선변제금을 받을 수 없기 때문이다. 그리고 최우선변제 역시 배당신청을 해야지만 배당을 받을 수 있다. 

< 주택 임대차보호법에 의한 최우선변제금 >
저당권 설정일	대상지역	소액보증금 적용 범위	최우선변제 보증금
1984.01.01.~1987.11.30.	특별시, 광역시	300만원 이하	300만원
	기타 지역	200만원 이하	200만원
1987.12.01.~1990.02.18.	특별시, 광역시	500만원 이하	500만원
	기타 지역	400만원 이하	400만원
1990.2.19~1995.10.18.	특별시, 광역시	2000만원 이하	700만원
	기타 지역	1500만원 이하	500만원
1995.10.19.~2001.09.14.	특별시, 광역시	3000만원 이하	1200만원
	기타 지역	2000만원 이하	800만원
2001.09.15~2008.08.20.	수도권 중 과밀억세권역	4000만원 이하	1600만원
	광역시	3500만원 이하	1400만원
	그 외 지역	3000만원 이하	1200만원
2008.08.21.~2010.07.25.	수도권 중 과밀억세권역	6000만원 이하	2000만원
	광역시	5000만원 이하	1700만원
	그 외 지역	4000만원 이하	1400만원
2010.07.26.~2013.12.31.	서울특별시	7500만원 이하	2500만원
	수도권 중 과밀억세권역	6500만원 이하	2200만원
	광역시, 안산, 용인, 김포, 광주 포함	5500만원 이하	1900만원
	그 외 지역	4000만원 이하	1400만원
2014.01.01.~2016.03.30	서울특별시	9500만원 이하	3200만원
	수도권 중 과밀억세권역	8000만원 이하	2700만원
	광역시, 안산, 용인, 김포, 광주 포함	6000만원 이하	2000만원
	그 외 지역	4500만원 이하	1500만원
2016.03.31.~	서울특별시	1억 원 이하	3400만원
	수도권 중 과밀억세권역	8000만원 이하	2700만원
	광역시, 안산, 용인, 김포, 광주 포함	6000만원 이하	2000만원
	세종시	6000만원 이하	2000만원
	그 외 지역	5000만원 이하	1700만원

 

 

2.-4) 실제 부동산의 상태와 공부상의 내용 확인

 

 입찰하고자 하는 부동산의 좌우 호수 변경 여부 확인이 필요하다. 경매사건에서는 건축물대장 상의 현황도와 실제 사용하는 부분의 좌우 호수가 바뀐 경우도 있어 낙찰을 받고 주민센터에서 건축물 현황도를 발급받아 확인해야 한다.

 

2.-5) 대지권 표시와 대지권 비율 표시 확인

 

 재개발지역의 물건을 투자하는 경우에는 등기부등본상의 대지권 표시와 대지 비율 표시 부분을 확인해야 한다. 대지권 비율표시에 원대지의 표시가 기재돼 있는 경우에는 문제가 없으나 다를 경우에는 원대지 표시를 기준으로 대지권 비율을 계산해야 한다.

 대지권 비율 표시가 중요한 이유는 재개발이나 재건축 시에 관리처분단계에서 기존 주택의 감정평가액을 산정할 때 조합원이 많고 분양가구 수가 적은 경우에는 산정금액에 따라 아파트를 분양받지 못하고 청산될 수도 있기 때문이다.

 

2-6) 근린생활시설 무단 용도 변경 확인

 

 입찰하고자 하는 물건이 근린생활시설(사무소, 소매점)을 무단으로 용도 변경하여 주택으로 이용하고 있는지도 확인해야 한다. 법원의 매각물건명세서에 근린생활시설이라고 기재돼 있는 사실을 모르고 다세대주택으로 알고 낙찰받은 경우에는 매각불허가신청을 하더라도 받아들여지는 경우가 거의 없기 때문이다. 이런 경우에는 대개 입찰보증금을 포기해야 하는 경우가 발생할 수 있으므로 주의가 필요하다. 

 피해를 방지하기 위해서는 일반매매나 경매로 주택을 구매하더라도 건축물대장을 반드시 확인해야 한다. 주차장법 강화로 인해 다세대주택을 신축할 때에는 1세대당 1대의 주차장을 확보해야 하기 때문에 건축주 입장에서는 수익 부분이 낮아져 근린생활시설과 다세대로 허가를 받아야 한다. 준공검사를 받은 뒤 근린생활시설을 주택으로 개조해 불법으로 분양하는 경우도 있으므로 주의해야 한다.

 근린생활시설은 취득세율도 높고 부가세도 부담해야 한다. 불법 용도 변경에 따른 이행 강제금 부과처분도 받고 무엇보다 매도가 쉽지 않아 재산상의 불이익을 받으므로 입찰 시 주의해야 한다.

 

 

3. 경매 절차에 따른 배당순위

 

경매 절차에 따른 배당순위
배당순위	변제 방법	배당 종류
1	비용변제	1.경매집행비용 2.부동산에 투입한 필요비, 유익비
2	최우선변제	1. 주택임차인, 상가 임차인의 소액임차보증금 중 일정 금액(최우선변제) 2. 임금 채권 : 최종 3개월(근로복지공단 압류), 최종 3년분의 퇴직금, 재해 보상금
3	최우선변제	당해세(경매 부동산에 부과된 국세, 지방세)
4	우선변제	우선변제(근저당권, 담보가등기, 전세권)
5	우선변제	일반 임금 채권(2순위 채권을 제외한 기타 임금 채권)
6	우선변제	법정기일이 담보물권보다 늦은 당해세 이외의 국세, 지방세
7	우선변제	국민건강보험료, 국민연금보험료, 산업재해보상보험료
8	우선변제	일반 채권

1) 1순위 - 경매비용과 필요비, 유익비

: 경매집행비용은 법원이 경매를 진행하면서 제일 먼저 가져가는 비용이다. 집행비용은 정말 소액이기 때문에 신겨 쓸 필요가 없다. 필요비와 유익비는 해당 부동산의 보존과 가치상승을 위해 지출한 비용으로 다른 권리들보다 우선해 받을 수 있다. 필요비와 유익비를 상환받기 위해서는 법원에 배당일까지 신청하면 된다. 하지만 일반적으로 필요비와 유익비로 인정받는 것이 쉽지 않다.

 

2) 2순위 - 소액임차보증금(최우선변제)

: 최우선변제되는 권리에는 소액임차보증금과 임금 채권이 있다. 최우선변제금과 임금 채권은 같은 동순위라서 성립시기에 상관없이 안분배당(똑같은 비율로 균등하게 배당)한다. 가장 조심해야 할 게 '근로복지공단 압류'다. 만약 근로복지공단 압류금액이 커서 선순위 임차인이 전액 배당을 못 받을 경우 못 받은 금액만큼 낙찰자가 그 금액을 인수해야 하기 때문에 근로복지공단 압류는 주의해야 한다.

 

3) 3순위 - 당해세(국세, 지방세)

: 당해세는 해당 부동산에 부과된 세금을 말한다. 당해세에는 국세와 지방세가 있다. 부동산에 부과된 재산세, 종합부동산세가 당해세에 속한다. 상속세와 증여세도 당해세에 포함될 수 있지만 당해세에 포함되기 위해서는 담보권설정 이전에 부과된 것만 포함되며 담보권 설정 이후 상속이나 증여가 이뤄진 다음 부과된 상속세와 증여세는 당해세가 아니다. 상속세와 증여세는 금액이 클 수도 있기 때문에 조심해야 한다. 지방세는 재산세, 자동차세가 있는데 금액이 크지 않기 때문에 신경 쓰지 않아도 된다.