경매의 흐름 이해하기

 경매는 총 6단계로 이루어져 있다. 흔히 생각하는 '권리분석 - 시세 조사 - 입찰 - 명도'까지는 4단계이고 여기에 '집수리 - 매매/임대'가 붙어 하나의 사이클이 된다. 즉 '권리분석-시세 조사-입찰-명도-집수리-매매/임대'가 경매의 전체 흐름이다. 

 

1단계 권리분석

 자신의 자본금 규모나 투자 성향에 맞는 물건을 찾았다면 낙찰받은 후에 추가로 인수할 권리사항이 있는지 없는지 먼저 권리분석을 해봐야 한다. 

 

2단계 시세 조사

 낙찰 후 추가 인수할 등기부등본상의 권리나 임차인의 보증금이 없다면 '경매물건의 시세를 조사'해야 한다. 낙찰을 받았다 하더라도 급매와 비슷하거나 시세보다 높은 가격에 낙찰을 받았다면 낙찰자는 투자에 실패한 것이다.

 해당 물건지의 시세 조사를 위해서는 부동산 사무실에 전화 몇 통화로 알아보는 것보다 직접 현장을 찾아가서 중개업소에 방문하여 탐문하는 것이 더 낫다. 경매물건의 특성상 낙찰 전에 해당 물건의 내부를 확인할 방법은 거의 없다. 그러나 현장을 직접 찾아가면 중개업소를 통해 주변의 유사한 물건의 시세를 파악하기 쉽다. 중개인의 얼굴을 마주보고 유사한 물건의 거래가격은 얼마였는지 전세나 월세로 임대할 경우 얼마나 받을 수 있는지 등을 조사해야 한다. 그런 현장 조사과정을 거쳐야 낙찰가 대비 은행대출금에 대한 이자비용과 전월세를 놓을 경우 총투자금액이 얼마인지 예측할 수 있기 때문이다. 

 지금은 국토교통부에 공동주택의 실거래가와 과거에 거래됐던 내용뿐만 아니라 단독주택, 다가구주택, 오피스텔, 상업용 건물 등도 실거래금액이 공개되어 있으니 이를 참고하면 좋을 것이다. 

 

* 부동산 경매 관련 참고 사이트

- 지도 : 다음 지도, 네이버 지도

- 학교 주변 정화 구역 확인 : 학교환경위생정화구역

- 등기부등본 열람 : 대법원 인터넷 등기소

- 건출물대장 열람 : 민원24

- 경매정보 사이트 : 대법원 경매정보(국가에서 운영, 무료), 굿옥션(유료), 지지옥션(유료)

- 아파트, 빌라, 주택 시세 정보 : 국토교통부 실거래가

 

3단계 입찰

 권리분석과 시세 조사가 끝났으면 매각기일에 입찰에 참여해야 한다. 입찰법정에 도착하면 먼저 입찰 게시판에서 해당 경매사건의 기일이 변경되거나 유치권이 추가되었는지 확인한다. 입찰개시 절차가 시작되면 법정 입찰대 앞의 모니터를 통해 매각물건명세서와 현황조사서를 살펴보고 자신이 조사한 내용과 다른 것이 있는지 재차 확인하고 변동사항이 없다면 입찰에 참여하면 된다. 낙찰을 받았다면 정해진 순서에 따라서 일을 처리하면 된다.

 낙찰을 받고 나오면 바로 각 금융기관의 대출 모집인들이 따라 나온다. 입찰 보증금 영수증만으로도 대출 신청이 가능하다. 

 낙찰받고 낙찰허가 결정(낙찰 이후 7일)이 떨어지면 미리 대출을 신청하고 잔금일에 맞춰 입찰보증금을 제외한 낙찰대금에서 은행대출금과 낙찰잔금을 법원에 완납하면 소유권 이전 절차가 마무리된다.

 다음으로 낙찰대금을 납부하는 날 사전에 은행을 대리하여 근저당권설정과 소유권 이전 절차를 진행하는 법무사에게 해당 물건의 인도명령 대상자에 대하여 인도명령 신청서를 같이 접수해달라고 한다. 인도명령 대상자 건당 3만원 정도의 저렴한 비용으로 법무사가 대신 신청해준다. 

 

4단계 명도

 대금지급기한 안에 낙찰대금을 완납하고 인도명령신청을 한 뒤 경매사건 부동산에 거주하는 임차인이나 소유자 및 채무자, 점유자 등을 만나 부동산을 인도받기 위한 과정이다. 해당 경매물건에 거주하는 임차인 중에서도 여러 경우가 있는데, 이를 분류하면 다음과 같다.

 

첫째, 자신의 보증금 전액을 배당받는 임차인

둘째, 보증금 중 일부만을 배당받는 임차인

셋째, 보증금을 한 푼도 배당받지 못하는 임차인

 

 각 경우에 따라 명도의 접근 방법이 다르다. 첫번째 경우는 임차인이 보증금 전액을 배당받으므로 임차인과 낙찰자 간에 이삿날만 협의하면 되므로 문제가 되지 않느다. 두번째 경우는 세입자가 자신의 보증금 중 일부만 배당받고 일부는 못 받는 경우로 사정은 딱하나, 낙찰자가 크게 다툴일이 없다. 첫 번째와 두 번째의 경우 임차인들이 자신의 보증금을 전부 또는 일부를 법원에서 배당받으려면 낙찰자의 인감증명서와 낙찰자의 인감이 날인된 명도확인서를 법원에 제출해야 하므로 다툴 일이 없다. 칼자루는 낙찰자의 손에 있다. 

 문제는 임차인이 보증금을 한 푼도 배당받지 못하는 경우이다. 이런 경우에도 임차인을 찾아가서 소정의 이사비용을 드릴테니, 이사를 준비해주십시오라고 요청하면 도니다. 대부분의 경우 협의가 되며, 임차인 입장에서도 강제집행을 당하는 것보다는 이사비용이라도 받고 나가는 것이 낫다고 생각한다. 그러나 강제집행에 준하는 이사비용(3.3㎡에 10만원) 이사비용을 지불하는 조건으로 협의가 안 될때에는 계고를 하고 강제집행절차를 진행하면 된다.

 

5단계 집수리

 기본적인 도매와 장판 교체는 필수이다. 임대라도 줄 생각이면 싱크대는 반드시 교체하는 것이 좋다. 이런 집수리 비용이 적어도 200만원에서 많게는 500만원 까지도 들 수 있다. 또한 변기, 샤워기, 수도꼭지 등을 확인하는 것도 필수다. 이런 것들이 제대로 갖춰져 있지 않다면 당연히 임대도 잘 안 된다.

 

6단계 매매/임대 

 매매/임대야말로 경매의 핵심이고 대미를 장식하는 중요한 요소이다. 처음 물건을 고를 때부터 이 요소를 염두에 두어야 한다. 쉽게 말해서 '돈 되는 곳'이 아니면 매매할 때 좋은 값을 받기 힘들다. 임대를 주고 월세 수익을 받으려 해도 임대가 잘 안 될 수 있다. 그러니 처음부터 매매/임대가 잘될 곳을 찾아야 한다.