대법원 법원경매정보 사이트 이용 방법과 주요 정보

  경매 사건을 검색할 때는 두 가지 방법이 있다. 국가에서 제공하는 무료 사이트와 국가에서 제공하는 경매정보와 여러 가지 자료를 보기 쉽게 정리한 유료 경매 사이트가 있다. 대법원 경매 사이트(http://www.courtauction.go.kr)를 이용할 줄 알아야 나중에 유료 사이트를 더 유용하게 사용할 수 있다. 

 

 대한민국법원 법원 경매정보 사이트에 들어가서 상단에 '경매물건'을 클릭한다. 그다음 물건 상세검색에서 입찰하고자 하는 지역의 소재지와 기간을 설정하여 검색버튼을 클릭한다.  다음에는 입찰하고자 하는 지역의 경매사건번호를 클릭하면 검색된 경매물건의 기본 내역인 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 문건의 접수 및 송달내역 등을 확인 할 수 있다. 관할 법원과 사건번호를 입력하거나 아니면 지역으로만 검색해서 볼 수도 있다. 그러면 사건번호, 경매개시결정일자, 부동산 소재지 주소가 나온다. 그리고 중요한 배당요구종기일이 나오는데 그 날까지 임차인은 배당신청을 해야 한다. 그리고 당사자 내역에서는 채권자와 채무자 겸 소유자, 임차인 등을 파악할 수가 있다. 물건 내역에서는 물건상세조회를 클릭하면 물건에 대한 상세정보를 알 수가 있다. 

 

 법원 정보에서 가장 주의깊게 봐야 하는 것이 매각물건명세서다. 매각물건명세서는 법원에서 경매 물건의 각종 권리를 명시하고 확인해주는 공식 서류다. 가장 신뢰할 수 있는 법원 서류고 그만큼 매우 중요하다. 나중에 매각불허가신청을 할 때도 매각물건명세서에 기록된 것을 바탕으로 신청할 수 있다.

 

 

<매각물건명세서 확인하기>

 

1. 사건 번호 : 해당 경매 사건번호다.

 

2. 장성일자 : 매각물건명세서가 작성된 날짜다. 매각물건명세서상의 중대한 변경 내용이 있는 경우에는 이를 재작성해 날짜가 변경된다.

 

3. 매각물건번호 : 한 사건에 여러 개의 물건이 있을 경우 물건번호가 부여되며 한 개의 사건일 경우 '1'을 기입한다. 

 

4. 최선순위 설정일자 : 말소기준일이 된다.

 

5. 배당요구 종기 : 이 기간 안에 임차인이 배당신고를 해야 한다. 배당 요구종기가 지나면 배당을 신청할 수가 없다. 신청해도 받아들영지지 않는다. 

 

6. 정보 출처 구분 : 임차인에 대한 중요 정보가 기입돼있다. 점유기간, 보증금, 전입신고, 확정일자, 배당여부 등을 알 수 있다. 그중에서 '정보출처구분'에 현황조사와 권리신고가 있는데 현황조사는 집행관이 현장에서 임차인이 이야기한 조사 내용을 기입한 것이다. 권리신고는 실제로 임차인이 서류를 갖춰 신고한 신고내용을 말한다. 만약 두 가지 내용이 서로 다를 때는 실제 신고한 권리 신고 내용을 봐야 한다. 그리고 현황조사가 비어 있는 경우도 있는데 이것은 집행관이 방문했을 때 집에 아무도 없어서 조사를 못한 경우이다. 

 

7. 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것 : 경매 절차 이후 말소되지 않고 인수되는 등기 내용이 있을 경우 기재하는 곳이다.

 

8. 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요 : 매각 절차로 인해 발생하는 지상권이 있을 경우 기재한다.

 

9. 비고란 : 재매각, 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 등 등기부상 나타나지 않은 권리들 중 인수될 수 있는 권리를 기재하고 있다.

 

 매각물건명세서는 입찰자가 스스로 파악하기 어려운 내용을 법원에서 설명해주는 아주 중요한 자료다. 입찰자는 입찰 전날까지 매각물건명세서를 보는 습관을 들여야 한다. 입찰 전날에 새로운 정보가 올라오는 경우도 있기 때문이다. 

 

<현황조사서 확인하기>

 

 채권자 신청에 의한 경매개시결정이 확정되면 집행법원은 집행관에게 경매대상 부동산의 현재 현황, 임대차 및 점유관계 조사를 명령하여 그 내용을 표기한다. 현황조사내역에 표시되는 사항은 다음과 같다.

 

- 점유관계를 표시한다. 경매대상 부동산에 소유자, 채무자, 점유자, 임차인 등 누가 거주하는지 점유기간, 점유권원 등을 조사하여 표기한다.

- 임차목적물의 용도 및 임대차 계약 등의 내용을 표시한다. 이 항목에는 임차인들의 보증금, 임대기간, 임차조건, 점유부분 등을 조사하여 표시한다. 

 

 부동산 표시목록에는 부동산의 현황을 표시한다. 부동산의 소재지, 용도, 구조, 면적과 실제 사용하고 있는 용도를 표시한다. 

 

<감정평가서 확인하기>

 

 감정평가표상의 가격 조사 시점은 대개 첫 매각기일을 기준으로 평균 5~6개월 전이지만 길게는 2년 이상의 차이가 생기기도 한다. 그러므로 감정평가서상의 감정금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 방법은 바람직하지 않다.

 부동산 상승기와 하락기에는 감정평가시점 당시의 감정평가액이 현재 가격을 반영하지 못하는 경우가 많아 입찰할 때에는 경매물건 소재지 부동산을 방문하여 매매현황과 전월세 동향을 알아보는 것이 바람직하다.

 해당 물건지의 실거래내역은 국토교통부 실거래조회(http://rt.molit.go.kr) 서비스를 참고하도록 한다. 

 감정평가명세표상에는 토지와 건물의 감정평가금액이 각각 표시되어 있다. 경매물건 중 대지권 없음은 감정평가명세표상에 대지권의 표시가 없고 대지권의 평가금액도 기재되어 있지 않다. 

 입찰자가 대지권 없는 건물만을 낙찰받는 경우 법정지상권이 성립한다면 토지 소유자에게 토지 사용료를 지불해야 하며, 법정지상권이 성립하지 않는 경우에는 토지 소유자로부터 건물 철거소송을 당할 수도 있으므로 입찰자는 이런 물건에 대해서는 입찰을 피해야 한다. 

 '대지권 없음'과는 달리 '대지권 미등기'는 실제 대지권은 있으나 재건축, 재개발할 때에 공동주택 건립을 위한 토지의 합필, 분필, 환지절차의 지연 등에 따른 문제로 대지권이 미등기된 것으로 소유권 취득에는 문제가 없다. 다만, 미등기되어 있는 대지권을 낙찰자 명의로 소유권 이전할 때 경매 당시의 소유자 명의로 대위등기 후 이전등기 절차를 거쳐야 한다. 대지권 미등기 부동산은 감정평가서상에 대지권 가격이 포함되어 있다. 

 

<감정평가요항표 살펴보기>

 

 먼저 주위환경으로 주변에 혐오시설이 없어야 추후 매도가 순조롭다. 다음으로 이용상태를 확인한다. 재개발 지역의 경우에는 재개발지역으로 구역지정 전 건축업자나 소유자에 의해 재개발 후 다수의 분양권을 목적으로 근린생활시설로 건축 후 주택으로 불법 용도변경하여 분양한 경우들이 있으므로 공부(공적장부, 건출물 대장)상 내용과 실제 사용 용도가 다른 경우 입찰을 피해야 한다. 

 그리고 각종 공법상의 규제가 기재된다. 입찰하고자 하는 물건의 토지이용계획 확인원을 통해서 제한상태가 있는지 확인하는 것도 잊지 말아야 한다. 기타참고사항에는 건출물에 대한 행정처분 등이 기재될 수 있다. 위반 건출물로 등재되면 매년 위반된 내용이 시정될 때까지 이행강제금(행정처분)이 부과된다.

 

<법원사건내역에서 문건 접수 및 송달내역 확인하기>

 

 경매사건 부동산의 입찰자는 대법원 법원경매정보 홈페이지에서 입찰하고자 하는 경매사건번호를 검색해 입찰 전 경매물건의 사건내역과 문건 접수 및 송달내역을 확인할 수 있다.

 사건내역에는 경매사건의 기본내역과 이해관계인들의 배당종기내역, 항고사항이 있을 경우 항고내역이 기재되고, 해당경매사건과 관련된 사건내역(회생, 파산, 인도소송, 인도명령 등) 및 물건내역과 당사자내역(이해관계인)을 확인할 수 있다.

 문건처리 내역에서는 등기사항전부증명서상의 채권자의 채권계산서 제출일, 지자체의 교부 청구서 제출일 및 임차인의 권리신고일(배당요구일)을 확인할 수 있으며 채권자가 변경된 경우 채권자변경신고서 제출 사항 등이 기재된다. 송달내역에서는 이해관계인들에게 경매개시 결정 등의 송달 여부를 확인할 수 있다. 

 낙찰을 받으면 대법원 법원경매정보 홈페이지의 해당 경매사건내역에는 매수신고금액과 매각허부결정이 기재되고 이해관계인들에 의해 즉시항고가 접수되면 항고내역이 기재된다. 즉시항고가 없는 경우 대금지급기한일까지 낙찰자가 대금을 납부하고 소유자 및 채무자, 대항력 없는 임차인에 대하여 인도명령을 신청하면 인도명령의 사건번호가 부여되고 사건내역도 기재된다. 

 낙찰자가 확인할 사항으로는 인도명령 사건번호가 부여되면 인도명령을 신청한 경매사건의 집행법원의 홈페이지에 인도명령신청 사건번호를 검색해 피신청인(소유자 및 채무자, 대항력 없는 임차인)에게 인도명령결정문이 송달되었는지 진행내역을 확인할 수 있다.

 소유자 및 채무자에 대한 인도명령신청은 통상 2주 안에 인도명령결정이 인용되고 대항력이 없는 임차인인 경우에는 심문기일을 거쳐 배당기일이 끝나고 인도명령결정이 인용된다. 낙찰자는 대금납부 후 인도명령을 신청하는 당일 임차인을 만나 부동산 인도에 대한 부분을 협의하면 된다. 임차인을 만나기 전 유선으로 통화를 먼저 해보는 것도 방법이다.

 임차인의 연락처는 집행법원의 민사신청과에 낙찰받았다는 확인서류(입찰보증금 영수증 또는 대금지급통지서와 신분증)와 함께 사건 열람신청서를 제출해 해당 경매계에서 경매사건의 목록을 열람하면 된다. 임차인이 배당요구를 하였다면 권리신고서에 임차인의 연락처가 기재돼 있다. 채무자가 근저당권을 설정했다면 해당 금융기관과의 사이ㅏ에서 채권설정계약서에 채무자의 인적사항 등이 기재돼 있으므로 연락처를 쉽게 알 수 있다.